Was ist eine Hypothek?
Es gibt zwei Komponenten für Ihre Hypothekenzahlung: Kapital und Zinsen. Der Auftraggeber bezieht sich auf den Darlehensbetrag. Zinsen sind ein zusätzlicher Betrag (berechnet als Prozentsatz des Kapitals), den Kreditgeber Ihnen für das Privileg berechnen, Geld zu leihen, das Sie im Laufe der Zeit zurückzahlen. Während der Laufzeit Ihrer Hypothek zahlen Sie in monatlichen Raten, basierend auf einem von Ihrem Kreditgeber festgelegten Tilgungsplan.
Ein weiterer Faktor, der bei der Preisgestaltung einer Hypothek eine Rolle spielt, ist der Jahreszins, kurz APR, der die Gesamtkosten eines Darlehens bewertet. Der effektive Jahreszins beinhaltet den Zinssatz und andere Kreditgebühren.
Hypothekenart: Staatlich abgesichert oder konventionell
Es gibt zwei Haupttypen von Hypotheken: einen konventionellen Kredit, der von einem privaten Kreditgeber oder Bankinstitut garantiert wird, oder einen staatlich gesicherten Kredit.
Die meisten von der Regierung unterstützten Hypotheken gibt es in einer von drei Formen:
– Die von der Federal Housing Administration versicherten FHA-Darlehen wurden eingerichtet, um den Wohnungskauf insbesondere für Erstkäufer erschwinglicher zu machen, indem Anzahlungen bis zu 3,5% des Kaufpreises erlaubt werden.
– VA-Darlehen werden durch das Department of Veterans Affairs versichert und bieten Käufern niedrige oder keine Anzahlungsoptionen und wettbewerbsfähige Hypothekenzinsen. Sie sind nur für aktuelle Militärangehörige und Veteranen verfügbar.
– USDA-Darlehen werden vom U.S. Landwirtschaftsministerium unterstützt und richten sich an ländliche Immobilienkäufer, die die Einkommensanforderungen erfüllen.
Alle drei Programme folgen den Grenzen für konforme Kredite und haben niedrige Anzahlungsanforderungen. Dazu später mehr.
Herkömmliche Kredite hingegen werden von privaten Unternehmen wie Banken, Kreditgenossenschaften, privaten Kreditgebern oder Sparkassen angeboten und unterstützt. Kreditnehmer benötigen einen guten Kredit, um sich zu qualifizieren. Denn die Kredite werden nicht von einer externen Quelle garantiert – die Möglichkeit des Kreditausfalls stellt daher ein größeres Risiko für die Kreditgeber dar.
Herkömmliche Kredite haben eine Laufzeit von 10, 15, 20 oder 30 Jahren. Sie erfordern auch viel höhere Anzahlungen als staatlich besicherte Kredite. Von den Kreditnehmern wird erwartet, dass sie mindestens 5% einsparen, aber dieser Betrag kann je nach Kreditgeber und Kreditgeschichte des Kreditnehmers variieren.
Wenn Sie nicht viel Bargeld haben, das oben für eine Anzahlung gespeichert wird, aber feste Gutschrift und ein beständiges Einkommen haben, ist ein staatlich gestütztes Darlehen wahrscheinlich die Methode zu gehen.
Wenn Sie nicht viel Bargeld haben, das oben für eine Anzahlung gespeichert wird, aber feste Gutschrift und ein beständiges Einkommen haben, ist ein staatlich gestütztes Darlehen wahrscheinlich die Methode zu gehen. Denken Sie daran, dass, wenn Sie sich für ein konventionelles oder staatlich gesichertes Darlehen entscheiden und weniger als 20% Anzahlung leisten, Sie für eine private Hypothekenversicherung bezahlen müssen.
Wenn Sie es sich leisten können, eine große Anzahlung zu sparen und Ihre Kreditwürdigkeit aufzubauen, während Sie Ihr Schulden-Einkommen-Verhältnis senken, ist ein herkömmliches Darlehen eine gute Wahl, die einige der zusätzlichen Gebühren und höheren Zinssätze beseitigen kann, die mit einem staatlich gesicherten Darlehen kommen können.
Zinssatz: Fest oder verstellbar
Sobald Sie Ihr Darlehen ausgewählt haben, entscheiden Sie, ob Sie einen festen oder einen variablen Zinssatz wünschen. Ihre Wahl bestimmt die Zinsen, die Ihnen berechnet werden.
Der Zinssatz für ein Festdarlehen ändert sich nie. Wenn Sie in Ihrer Karriere angesiedelt sind, eine wachsende Familie haben und bereit sind, einige Wurzeln zu setzen, könnte ein 15- oder 30-jähriges Festzinsdarlehen Ihre beste Wahl sein, denn Sie werden immer wissen, was Ihre monatliche Hypothekenzahlung sein wird. Es ist jedoch erwähnenswert, dass, wenn andere Gebühren in Ihre monatliche Hypothekenzahlung einfließen, wie z.B. jährliche Grundsteuern oder Hausbesitzerbeiträge, es im Laufe der Zeit zu Schwankungen kommen kann.
Anpassbare Hypotheken oder ARMs haben Zinssätze, die in bestimmten Abständen zurückgesetzt werden. Sie beginnen in der Regel mit niedrigeren Zinssätzen als Festzinskredite, die manchmal als Teaserraten bezeichnet werden. Nach Ablauf der ersten Frist erhöht oder verringert sich der Zinssatz – und Ihre monatliche Zahlung – jährlich auf der Grundlage eines Index zuzüglich einer Marge. Sie sprechen vor allem jüngere, mobilere Käufer an, die planen, nur ein paar Jahre in ihren Häusern zu bleiben oder sich zu refinanzieren, wenn die Teaserrate bald zu Ende ist. Die Zahlung eines niedrigeren Zinssatzes in diesen ersten Jahren könnte jeden Monat Hunderte von Dollar sparen, die andere Investitionen finanzieren könnten.
Kreditoptionen in Betracht ziehen
Nun, da Sie Ihre persönliche Situation bewertet haben, sind Sie bereit, sich verschiedene Kredite anzusehen. Beim Vergleich von Darlehensoptionen sind drei Hauptfaktoren zu berücksichtigen: die Laufzeit, die Zinssatzart und die Darlehensart.
Darlehenslaufzeit
Typischerweise erhalten Hauskäufer eine 15-jährige oder 30-jährige Hypothek, obwohl andere Bedingungen verfügbar sein können. Die Laufzeit gibt an, wie lange Sie das Darlehen auszahlen müssen. Auf einer 30-jährigen Hypothek haben Sie im Allgemeinen eine niedrigere monatliche Zahlung im Vergleich zu einer 15-jährigen Hypothek, aber Sie zahlen mehr Zinsen über die Laufzeit des Darlehens.
Zinssatzart
Es gibt zwei Grundtypen von Hypothekenzinsen: feste und variable. Anpassbare Zinssätze sind in der Regel mit einem höheren Risiko verbunden: Sie sind zunächst niedrig und können sich im Laufe eines Darlehens ändern, so dass Ihre Hypothekenzahlungen schwanken können. Am anderen Ende
Darlehensart
Sie können zwischen drei Hauptarten von Darlehen wählen: konventionelle, FHA- und Sonderprogrammkredite. Herkömmliche Kredite kommen typischerweise von einer Bank oder einer Kreditgenossenschaft und sind nicht Teil eines bestimmten Regierungsprogramms. Die FHA-Darlehen sind bei der Bundeswohnungsverwaltung versichert, erlauben kleinere Anzahlungen und stehen Menschen mit geringeren Kreditwürdigkeiten zur Verfügung. Die Regierung führt auch spezielle Programme für verschiedene Gruppen durch, wie z.B. VA-Darlehen für Veteranen oder Kredite des U.S. Landwirtschaftsministeriums für Menschen, die in ländlichen Gebieten leben.
Tipps zur Ermittlung der besten Hypothekenzinsen
– Organisieren Sie sich frühzeitig im Prozess.
– Bitten Sie Freunde um Empfehlungen.
– Recherchieren Sie Hypothekenoptionen online.
– Suchen Sie nach einem Darlehen mit dem niedrigsten Zinssatz und den besten Kreditbedingungen.
– Schränken Sie Ihre Möglichkeiten ein und seien Sie bereit, den Abzug zu drücken, wenn Sie das beste Angebot finden.
Verständnis der Kreditkosten und -gebühren
Beim Vergleich von Darlehen kann Ihr monatlicher Zahlungsbetrag von dem Zinssatz und dem Punktmix abhängen.
Punkte sind Gebühren, die Sie im Voraus bezahlen können, um Ihre Zinszahlungen im Laufe des Darlehens zu verringern. Im Allgemeinen können Eigenheimkäufer, die planen, in ihrem Haus für eine lange Zeit zu bleiben, Punkte im Voraus kaufen wünschen, weil sie niedrigere Gesamtzahlungen im Laufe des Darlehens haben.
Z.B. wenn Sie eine 30-jährige Hypothek für $100.000 bei 5 Prozent Zinsen ohne Punkte herausnahmen, würde Ihre Hypothekenzahlung $537 jeden Monat sein. Das Bezahlen von Punkten könnte es Ihnen ermöglichen, den Zinssatz von 5 Prozent zu senken.
Hypothetisch gesehen, lassen Sie uns sagen, dass Sie $2.000 für zwei Punkte bezahlt haben und Ihren Zinssatz von 5 Prozent auf 4,5 Prozent gesenkt haben (der tatsächliche Rückgang kann variieren). Mit einem Zinssatz von 4,5 Prozent würden Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen auf 507 US-Dollar sinken. 67 Monate würden Sie brauchen, um den Unterschied von 2.000 US-Dollar auszugleichen, also müssten Sie fast sechs Jahre in Ihrem Haus bleiben, damit es sich für Sie lohnt.
Überprüfen Sie, ob das Kaufen von Punkten für Ihre Situation sinnvoll ist. USAA hat einen Taschenrechner, der Ihnen helfen kann, eine fundierte Entscheidung zu treffen, aber Sie können auch mit Ihrem Hypothekengeber oder Makler sprechen, um Ihnen zu helfen, Ihren genauen Punkt- und Zinsmix zu bestimmen.
Ihr Hypothekengeber ist verpflichtet, innerhalb von drei Werktagen nach Eingang Ihres Antrags einen Kreditvoranschlag vorzulegen. Dieses Formular geht über wichtige Details über die Hypothek, in der Regel einschließlich Ihrer geschätzten Zinssatz, monatliche Zahlung und die gesamten Abschlusskosten für das Darlehen. Die Kreditgeber müssen das gleiche Formular verwenden, was Ihnen den Vergleich von Darlehen erleichtern kann.
Die Zeit, die Sie sich nehmen, um alle Ihre Finanzierungsoptionen zu verstehen, kann Ihnen helfen, die richtige Hypothek auszuwählen. Sie werden in der Lage sein, besser mit Kreditgebern zu verhandeln und zu wissen, wonach Sie in einer Hypothek suchen müssen, die Ihren Bedürfnissen entspricht.
Welche Hypothek wähle ich als Erstkäufer oder Wiederkäufer?
Alle diese Darlehensprogramme (mit Ausnahme der erstmaligen Eigenheimkäufer-Hilfsprogramme) sind für alle Eigenheimkäufer verfügbar, unabhängig davon, ob es sich um Ihren ersten oder vierten Kauf eines Hauses handelt. Viele Leute denken fälschlicherweise, dass FHA-Darlehen nur für Erstkäufer verfügbar sind, aber wiederholte Kreditnehmer können sich qualifizieren, solange der Käufer nicht mindestens drei Jahre vor dem Kauf eine Hauptwohnung besessen hat.
Die Wahl des Darlehens, das für Ihre Situation am besten geeignet ist, hängt in erster Linie von Ihrer finanziellen Gesundheit ab: Ihrem Einkommen, Ihrer Kreditgeschichte und Ihrem Punktestand, Ihrer Beschäftigung und Ihren finanziellen Zielen. Hypothekenkreditgeber können Ihnen helfen, Ihre Finanzen zu analysieren, um die besten Kreditprodukte zu finden. Sie können Ihnen auch helfen, die oft komplexen Qualifikationsanforderungen besser zu verstehen. Ein unterstützender Kreditgeber oder Hypothekenmakler kann Ihnen auch Hausaufgaben geben – gezielte Bereiche Ihrer Finanzen zu verbessern – um Sie in die stärkste Position zu bringen, um eine Hypothek zu erhalten und ein Haus zu kaufen.
Die Quintessenz
Unabhängig davon, welche Kreditart Sie wählen, überprüfen Sie vorher Ihre Kreditauskunft, um zu sehen, wo Sie stehen. Sie haben Anspruch auf einen kostenlosen Kreditbericht von jeder der drei wichtigsten Berichtsbüros jedes Jahr über annualcreditreport.com. Von dort aus können Sie Fehler erkennen und beheben, an der Zahlung von Anzahlungen arbeiten und die Geschichte der verspäteten Zahlungen verbessern, bevor Sie sich an einen Hypothekenkreditgeber wenden.
Es kann vorteilhaft sein, die Finanzierung zu verfolgen, bevor Sie es ernst meinen mit der Suche nach Häusern und der Erstellung von Angeboten. Warum? Sie werden in der Lage sein, schneller zu handeln und können von Verkäufern ernster genommen werden, wenn Sie ein Vorabgenehmigungsschreiben vorliegen haben.
